一、前言
隨著我國城鎮住房制度改革的進一步深化，國家建立和推行經濟適用房制度，在一定程度上改善了城市中低收入家庭的住房條件。經濟適用房制度的實施，一定程度上完善了住房供應，對過熱的房地產市場起到抑制房價過快增長的降溫作用，但是隨之滋生出許多違法行為，究其根源在于經濟適房制度中存在漏洞和不足。因此必須要從經濟適用房的發展現狀入手，探究對存在的問題進行改進措施。
二、我國經濟適用房的發展現狀
縱觀我國經濟適用房的發展現狀，還存在各種漏洞和不足之處。總體而言，主要存在的問題體現在如下幾個方面。
（一）制定、調整以及實施政策不利
國家規定經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。實踐中，一些地方制定適用房的政策之時，并不依照國家要求以及經濟適用房的保障功能，將房子供應給需要住房的城市低收入住房困難家庭。從現狀發現，有一些地方以合作建房、集資建房等各種名義把經適用房分配給不困難的單位職工。有一些地方政府不按照標準建設經適應房，出現了“夾心層”建筑。根據調查中顯示，全國有27個省會城市在建經濟適用房，有13個經濟房面積均超過了80平米，這些中有5個超過了90平米。還有一些地方不透明公開銷售，出現炒房號現象。
（二）地方政府不重視建設經濟適用房
近年來，隨著我國經濟快速增長，房地產行業成為推動地方政府GDP增長重要手段。導致許多地方過分對土地財政的重視，依賴出讓土地與征收房產稅收更為突出，進而刺激經濟出現虛長，相關地方政府沒有把經濟適用房建設用地納入當地年度土地供應計劃，保優先供應。而是想方設法縮減經濟適用房的建設用地，不能滿足保障低收入家庭解決住房問題，出現社會問題。相關統計表明，從2002年到2011年共10年時間，經濟適用房建設規模不斷增大，但是投資比例卻是不斷下降。
（三）經濟適用房的申購管理不規范
經濟適用房作為國家住房保障體系中保障性住房的一個品種，其申購、分配,關系著千家萬戶“住有所居”夢想的實現,也考驗著政府的公信力及社會管理能力。近年來，一些地方經適房申購分配問題層出不窮,騙購騙租頻頻上演、暗箱操作屢屢出現、資格造假時有發生,經濟適用房的申購管理機制遠遠沒有跟上其建設步伐。主要問題有以下五個方面:一是,經適房在不少地方淪為了“特權房”、“福利房”。據悉,2011年以來,僅北京和上海就分別查處了5144戶和2645戶騙購家庭;河南洛陽一地有2077戶家庭在不具備購房資格的情況下申購經濟適用房;在陜西省山陽縣,在900多名經濟適用房申請人公示名單中帶有職務者多達100多人,其中不乏“鄉長、鎮長、執法隊長、所長”等職稱。
（四）售后交易管理存在漏洞
國家規定 購買經濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。 現在一些政府將經濟適用房銷售出去之后，售后監管十分缺乏，甚至還有一些地方放棄監管。當然涉及到該問題并不是單一的，而是多個方面，例如允許銷售年限，購入方應該繳納多少房產稅、出售方應該繳納多少土地出讓金等。雖然有一些城市都出臺禁令，禁止經濟適用房的使用年限沒到一定年期限是不能夠出租出售，但是在實際操作中并沒有依照禁令執行，許多所有者目的就是通過經濟適用房獲取額外收益，根本沒將法律法規當做一回事。同時還有一些地方政府收益的補交額偏低，出售經濟適用房所得收益存在較大差距，必然給一部分人實施投機倒把制造了機會。
事實上經濟適用房不僅僅上面幾類問題，還有一些較為繁瑣問題，例如缺乏完善的個人財產申報體制，構建的誠信體系相對落后，審查購買資格不嚴密等。而且一些地方為了降低成本，把經濟適用房修建在偏遠的郊區，致使小區中的各類基礎設施根本不健全，交通也不便利，甚至還是一些不法分子藏身之地。
從我國經濟適用房體制發展現狀來看，無論是體制方面還是執行方面都有許多漏洞，甚至一些專家提議將經濟適用房體制廢除掉。但是筆者認為不能夠因噎廢食，因為一個新政策出臺推行過程中總會出現各種負面影響。因此不能夠一出現負面影響就將該政策廢除掉，因此就需要針對發展現狀中的不足與問題，有針對性提出解決措施。
三、針對發展現狀的解決對策
從經濟適用房制度的發展現狀可知，還存在許多漏洞與不足之處，就需要有針對性制定出解決對策。
（一）完善經濟適用房政策執行力
各個地方政府都應該以中央文件作為依據，再結合本地的實際情況制定出經濟適用房政策，制度出臺之后不能夠只是一紙空文，還必須要嚴格按照操作流程去執行。執行過程中要設立單獨的監管部門，對執行情況實施嚴格公正監督和管理。一旦出現了不法行為，必須要依照相關法律法規嚴肅處理，如果發生在操作過程中同樣也要嚴格處罰。例如申請者瞞報收入、弄虛作假現象，就應該按照規定給予他本人以及直系家屬處于5年或者更多年限，在該年限內是不得申請經濟適用房。而對于不按照規定年限，將經濟適用房出租出售的，要給予對違規取得出租出售金額進行懲罰，并退出經濟適用房保障機制，不得再次申請適用房。
（二）地方政府要承擔責任，給經濟適用房構筑保障屏障
實現城鎮居民住有所居是政府的基本職責，也只有確保了人民安居，才能夠推動經濟持續、健康、平穩的發展。因此各級地方應該高度重視經濟適用房的建設，依據本地實情以及供應能力建設經濟適用房。還應該積極拓寬各種房源渠道，例如政府自建、委托代建等方式，發揮開發企業以及大型建筑企業的作用。
要嚴格控制經濟適用房的套型面積，按照人均擁有20平米標準，套型面積控制在60平米以內。如果套型超過了60平米就脫離了經濟適用房保障性住房的屬性。在審核申請人資格時，一定要按照規定解決真正的困難戶，審核通過之后還必須要按照期限進行公示，要能夠經受社會大眾考量與監督。
（三）構建政府回購體制
新建經濟適用房其中各項費用都是由政府投入，包含了小區基礎設施、出讓土地金以及行政事業性的費用。并且在銷售之時所得利潤要控制在3%——5%內，因此這種住房只有有限產權，一部分權利依然屬于政府。如果沒有征得政府同意，擁有者是沒有權利將住房過戶給別人。因此政策嚴格規定，擁有者是無權將房屋轉給其他人，也就是不管在什么情況下擁有者是無權單獨過戶或者出售。假如購房者想出售只能夠是政府回購，之后政府再按照要求轉給其他符合擁有者。例如北京市政府就做出規定，新購買適用房是不準隨意出售，如果一定要出售也只能是政府回購。這種制度就保障了經濟適用房發揮真正功能，體現出政策的公平公正。
四、結束語
總之，我國經濟適用房制度的建立，對抑制房價快速增強，保持房地產市場平穩健康發展，發揮了積極作用，但是從其發展現狀來看還存在許多漏洞與不足之處，就需要從發展中探究存在的問題，結合各個地方實況制定出相應的解決對策。
