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當(dāng)這群人都拿到啤酒之后,雷問(wèn):“誰(shuí)能告訴我我是做什么的?”“當(dāng)時(shí)每個(gè)人都笑了,”基思說(shuō):“大多數(shù)MBA學(xué)生都認(rèn)為雷是在開(kāi)玩笑!币(jiàn)沒(méi)人回答他的問(wèn)題,于是雷又問(wèn):“你們認(rèn)為我能做什么呢?”學(xué)生們又一次笑了,最后一個(gè)大膽的學(xué)生叫道:“雷,所有人都知道你是做漢堡包的”。
雷哈哈地笑了:“我料到你們會(huì)這么說(shuō)!彼V剐β暡⒑芸斓卣f(shuō):“女士們、先生們,其實(shí)我不做漢堡包業(yè)務(wù),我的真正生意是房地產(chǎn)!
基思說(shuō)雷花了很長(zhǎng)時(shí)間來(lái)解釋他的話(huà)。雷的遠(yuǎn)期商業(yè)計(jì)劃中,基本業(yè)務(wù)將是出售麥當(dāng)勞的各個(gè)分店給各個(gè)合伙人,他一向很重視每個(gè)分店的地理位置,因?yàn)樗婪慨a(chǎn)和位置將是每個(gè)分店獲得成功的最重要的因素,而同時(shí),當(dāng)雷實(shí)施他的計(jì)劃時(shí),那些買(mǎi)下分店的人也將付錢(qián)從麥當(dāng)勞集團(tuán)手中買(mǎi)下分店的地。
麥當(dāng)勞今天已是世界上最大的房地產(chǎn)商了,它擁有的房地產(chǎn)甚至超過(guò)了天主教會(huì)。今天,麥當(dāng)勞已經(jīng)擁有美國(guó)以及世界其他地方的一些最值錢(qián)的街角和十字路口的黃金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]段。
與專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)商相比,麥當(dāng)勞地產(chǎn)的成功之處在于:前者是在努力復(fù)制一批相同風(fēng)格的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,但它本身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)并不強(qiáng)勢(shì),至少?zèng)]有形成品牌,而后者是已經(jīng)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面形成了相當(dāng)強(qiáng)勢(shì)的品牌,他對(duì)商業(yè)的分析使人信任;前者只在賣(mài)地產(chǎn)項(xiàng)目,而后者是在賣(mài)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)分析水平。
麥當(dāng)勞的品牌依然是快餐“麥當(dāng)勞”,而沒(méi)有推出某個(gè)地產(chǎn)品牌。要想在全球范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)獲得成功,僅僅依靠地產(chǎn)本身是不可能的,它必須借助傳統(tǒng)名牌的優(yōu)勢(shì)。
最值得注意的是,麥當(dāng)勞不是寂寞高手,他們的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式很大程度上為西方著名商業(yè)企業(yè)所共有。而傳統(tǒng)企業(yè)品牌與地產(chǎn)的結(jié)合,也許正是地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的長(zhǎng)流之水。如今,它正跨洋過(guò)海,進(jìn)軍中國(guó)。
麥當(dāng)勞商業(yè)地產(chǎn)模式給我們另外一種想像是:在眾多以吸引了國(guó)際名牌店入駐為榮的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中,是否又飽含著說(shuō)不出的無(wú)奈?
幾十年過(guò)去了,麥當(dāng)勞的地產(chǎn)王國(guó)已經(jīng)擴(kuò)張至全世界。但“我就喜歡”的快餐文化口號(hào)之后的神秘地產(chǎn)生意并未被太多人關(guān)注。在中國(guó)的“麥當(dāng)勞一代”長(zhǎng)成這個(gè)世界上最具消費(fèi)欲望和能力的時(shí)候,中國(guó)地產(chǎn)也經(jīng)過(guò)了數(shù)次風(fēng)波和爆炸型的成長(zhǎng)。
而麥當(dāng)勞的地產(chǎn)生意經(jīng),正逐漸被人們關(guān)注。
地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)絕頂高手
麥當(dāng)勞是聞名全球的快餐企業(yè),但麥當(dāng)勞總部如今基本上不具體經(jīng)營(yíng)快餐業(yè)務(wù),那是以特許經(jīng)營(yíng)方式納入麥當(dāng)勞體系的小老板們的事情。麥當(dāng)勞總部干得更多的事情,是琢磨哪個(gè)地段是一個(gè)城市將來(lái)人流最旺的地方。論證完畢后,就買(mǎi)下看中的地塊并建起快餐店,然后尋找特許經(jīng)營(yíng)的合作伙伴,將快餐店租給他們經(jīng)營(yíng),向他們收取特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)和這塊商業(yè)旺地的鋪?zhàn)狻?/p>
回頭看看麥當(dāng)勞在中國(guó)開(kāi)設(shè)的第一家分店吧,那是北京東單大街與長(zhǎng)安街接口處的黃金地段。20世紀(jì)80年代末麥當(dāng)勞進(jìn)駐時(shí),人們還根本不知道土地是個(gè)金娃娃,后來(lái)碰上了王府井改造,麥當(dāng)勞僅因拆遷的土地補(bǔ)償就大賺了一把,那一刻人們才知道麥當(dāng)勞投資房地產(chǎn)眼光之犀利。
如今的麥當(dāng)勞并不只是賣(mài)快餐的了,當(dāng)它總結(jié)出一套科學(xué)合理的制造快餐的程序、店面擺設(shè)的規(guī)則、店鋪選址的秘訣,并最終利用麥當(dāng)勞響當(dāng)當(dāng)?shù)呐谱右蕴卦S經(jīng)營(yíng)的方法擴(kuò)張時(shí),麥當(dāng)勞在很大程度上已變成了一家經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)。在全球100多個(gè)國(guó)家擁有數(shù)萬(wàn)塊黃金地段的麥當(dāng)勞,的確是個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的絕頂高手!
其實(shí),在地產(chǎn)中淘金的非地產(chǎn)企業(yè),遠(yuǎn)不止麥當(dāng)勞一家。中原房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司的商業(yè)策劃部總監(jiān)蔡宇翔透露:很多品牌零售企業(yè)其實(shí)就是商業(yè)用房的大房東,因?yàn)檫@些企業(yè)是一個(gè)品牌,同時(shí)它要的商業(yè)用房的量要大一些,所以他用一個(gè)很低的價(jià)格租到房子。由于它是一個(gè)品牌,對(duì)地段的商業(yè)前景有非常專(zhuān)業(yè)的分析,他們租的地方會(huì)有很多小租戶(hù)跟進(jìn)來(lái),所以他們可以用比較高的價(jià)格把店鋪分成很多塊租給小業(yè)主,這個(gè)租金差價(jià)就是這些企業(yè)的一個(gè)重要的收入來(lái)源。
這些世界零售巨頭在租店鋪時(shí)條件極為苛刻,租金更是低得驚人。他打了個(gè)比方來(lái)說(shuō)明租金之低:如果別人要用一百來(lái)租這塊店鋪的話(huà),沃爾瑪可能只要用五便可以搞定——兩者相差二十倍之巨!正因?yàn)槲譅柆數(shù)臈l件過(guò)于苛刻,京城一著名發(fā)展商拒絕了和沃爾瑪?shù)暮献鳌?/p>
但蔡宇翔認(rèn)為差距不至于如此大,正常的差距應(yīng)該是別人(如大中電器)可能要一百才能搞定的東西,沃爾瑪只要八十就可搞定,也就是比別人低20%左右,當(dāng)然,如果沃爾瑪租五萬(wàn)平方米店鋪,而另一個(gè)只租一百平方米,并且位置較好的話(huà),差距可能有這么大。大中電器的副總經(jīng)理史明也認(rèn)同這種分析。從蔡宇翔的分析也可以看出,這些零售企業(yè)僅靠租金的差價(jià),在成本的大量減少后,利潤(rùn)率得到極大提供,收入就非?捎^(guān)了。
所以,這些零售企業(yè)不僅僅在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)賺取利潤(rùn),而且以自己的方式經(jīng)營(yíng)著房地產(chǎn),悄悄的賺取巨額利潤(rùn)!
黃金地段原則
經(jīng)常吃麥當(dāng)勞的人會(huì)有印象:幾乎每一個(gè)麥當(dāng)勞店生意都是很興隆的。
麥當(dāng)勞的生意興隆的原因除了作為品牌的因素外,店址的選擇也是其中至關(guān)重要的條件。麥當(dāng)勞華東地區(qū)總裁施文哲這樣表述:麥當(dāng)勞之所以開(kāi)一家火一家,第一是地點(diǎn),第二是地點(diǎn),第三還是地點(diǎn)。
在這里,施文哲沒(méi)有將麥當(dāng)勞興隆的原因歸結(jié)于品牌,而是認(rèn)為地段是第一的因素。而麥當(dāng)勞的選址是一件極為重大的事情,通常一個(gè)店的開(kāi)與否都要經(jīng)過(guò)三到六個(gè)月的考察,考察的問(wèn)題極為細(xì)致,甚至涉及到店址是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合,是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周邊動(dòng)遷,是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī)劃紅線(xiàn)。進(jìn)入紅線(xiàn)堅(jiān)決不碰。老化商圈內(nèi)堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)。純住宅原則上也不設(shè)點(diǎn)。
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